皆さん、お元気でしょうか？鰊です。

社会人の場合、週末をフルに使うスケジュールは早めに押さえることが多いです。特にアウトドアの場合は、2ヶ月前ということも。なので「今週末まで桜は持つかなあ、明日は雨かあ」という心配が尽きません。例年は4月上旬くらいまでは持ちますよね…これも温暖化の影響か。

さて、株式市場は目先の売りが一巡し、4月からは仕切り直しの展開となりそうです。機関投資家が押し目入れる絶好のタイミングにはちょっと遅いかな、というか先回りの動きもあるのでしょうね。

本題ですが、日経新聞等では度々REITの記事が取り上げられています。

曰く、「利回りが10％を超える銘柄が出てきた」「REITの保有する不動産の本源的な価値を下回っている」と割安感をテーマにその現状を原因を探す論調が多いように思います。

日本のREITは投資家から集めたお金でオフィスビルや住宅を購入し、得た賃料を投資家に分配することに特化しています。その過程で、物件を転売して得た利益も分配しますが、主な収益源は賃貸料です。

税制面でも法人税の免除という優遇処置を受けております。
上場企業の配当は、当期利益を出す際に法人税で40％程度差っ引かれた上に、その当期利益から個人に配当する時にも10％の配当課税が課されます。いわゆる二重課税です。

世界各国でこの二重課税については「利益の源泉が同じなのに二回課税するなんておかしくないか？」と昔から議論されており、なるべく二重課税を減らすべきだと言われますが、なかなか現実的な落とし所が難しいようです。

日本も配当控除という形でバランスを取る姿勢を見せてますが、世界でもトップクラスの法人税を設定することで経済界から苦情を受ける国なので、現状維持が本音かもしれません。個人的に、この辺の話は各国政府の本音が見え隠れするので、税法でももっとも面白いところではないしょうか？

話が逸れましたが、REITは賃貸業に特化しており、三井不動産のように土地を購入・開発することで利益を追及する業務を行えません。その代りに、法人税を免除され、利益のほぼ100％を投資家に分配することができます。この点は、個人投資家にとっては最高のメリットでしょう。

しかも、株式市場で調達した「返さなくても良いお金」で賃貸業を行い、資産は不動産しかないわけですから（しかも保有不動産の一覧は公開されている）、上場企業に比べると不透明なリスクは限定的です。

それでは株式市場が懸念しているリスクは何か？
個人的には、負債に関する懸念と今後の不動産に対する懸念かと思います。

まず負債に対する懸念。

REITは株式市場から資金を調達する一方、銀行から資金を借り入れたり、債券を発行することでより効率的な運営を目指します。銀行から年率2％で借り、賃貸業で年率4.5％の利益を出せば、その差額3％は投資家に還元できますが、賃貸業で2％の利益しか出なせなければトントンです。

しかし、4000万円のマンションの賃料が年80万円、月6.6667万円にしかならないことはないでしょう。１戸4000万円のマンションを一棟丸々買って、50％しか入居しなかったとしても月13.3333万円の賃料でトントンです。負債比率は高くて65％であることを考えると、金利負担はもっと減ります。
（もちろん各種運営コスト、修繕費等は必要なので利益も減ります。）

このように、REITにとって金利負担は無視できないものの、利ザヤ商売であり毎月家賃収入が確保できるので、致命的な弱点ではありません。

しかし、レイコフを挙げるまでもなく、マーケットの上場不動産企業に対する信認は惨憺たるものです。不動産を機動的に売買するためには銀行から資金を借り入れることが必須であり、それが上手くいかなければビジネスモデルとして機能しないのですから当然といえば当然です。

そのマーケットの懸念がREITにも広がっているような雰囲気があります。根本的なビジネスモデルは別物とも言えるほど異なるのですが、連想的な「負債の借換懸念」の売りが出ている（特に外国人）という噂はあります。

まあ、そういった不動産会社によって運営されているREITもありますから不自然ではないのですが、万が一、破綻しても運営会社を変えれば済むことです。運営会社が決まらないとかなり面倒なことになるのは事実ですが…

そして、もう一つの懸念は今後の不動産市場の先行きでしょう。
これは完全に主観の話になります。

まず賃料や稼働率の低下、これは分配金に直接影響してきます。今の利回りが高いと言っても将来の分配金が下がるなら織り込みにいくのがマーケットです。

分譲マンションの値下がりのニュースが流れているような郊外、駅からも遠い場所ならそういった懸念はやむなしでしょう。また、いわゆる高級マンションも市況の波が直撃するでしょう。

では、一般向けのマンションやオフィスはどうでしょうか？駅近、築浅物件ならそれほど影響は受けないんじゃ？そもそも稼働率が絶好調じゃなければ心配は不要なんじゃ？

先ほども述べましたが、各社HPにポートフォリオ一覧が記載されてますし、不動産投資情報ポータル（http://www.japan-reit.com/）に行けば各REITの利回り・用途比率・地域は調べられます（トップページ左欄の「銘柄選択比較」を選ぶ）。

必要な情報は全て揃っていること、投資する上で最も必要な条件をREITは揃えてます。

もっと踏み込んだ内容をお伝えするつもりが、入口程度に留まってしまいました。

まだまだREITに関する必要な情報はお伝えし切れませんが、少しずつ動き出してみるのも悪くないかもしれません。

株価に底はない、というのも言われますが、日経新聞が悲観したら底というのもしばしば言われることです…